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经济学家,北京房价与收入之比高达22

据中国之声《央广新闻》报道,近日,独立经济学家金岩石发表了一篇关于合理房价与楼市的讨论文章,他用房价收入比来计算合理的房价,得出上海和北京的房价与收入之比高达15.9倍和22.3倍!另据理论公式推算,北京、上海和广州的合理房价分别仅为每平方米4000多元。

摘要:关于合理房价与楼市的讨论涉及一个跨学科的理论盲区:合理房价的理究竟是什么?在我看来,至少应该有三个层次的道理:其一是合理房价的评价标准;其二是合理的城市住宅体系;其三是合理的城市化布局。 合理房价的第三个公式 多年来,看空房价的主要理论依据...

下文的专访对象就是近几天网上热议的“应该让豪宅卖出高价、城市房价上涨是为了穷人”观点的抛出者——北大教授金岩石。针对金岩石的网上评论几乎一边倒地在指责他“站在富人的立场、自己也肯定是富人、不替穷人考虑……”等等。

金岩石表示,用房价收入比来计算合理房价,国际货币基金组织提供的2012年数据是:新加坡4.4倍,纽约6.2倍,而中国的上海和北京高达15.9倍和22.3倍。另外,有人用2011年的公开数据,根据家庭可支配收入和每户90平方米来计算合理的房价水平,北京、上海和广州的合理房价分别仅仅为每平方米4387元、4831元和4573元。

  关于合理房价与楼市的讨论涉及一个跨学科的理论盲区:合理房价的“理”究竟是什么?在我看来,至少应该有三个层次的道理:其一是合理房价的评价标准;其二是合理的城市住宅体系;其三是合理的城市化布局。 

小编有话说:下文的专访对象就是近几天网上热议的“应该让豪宅卖出高价、城市房价上涨是为了穷人”观点的抛出者——北大教授金岩石。针对金岩石的网上评论几乎一边倒地在指责他“站在富人的立场、自己也肯定是富人、不替穷人考虑……”等等。杭州装修网小编倒觉得,中国房价是涨是跌,不是由哪一个人或者哪几个人能决定的了的,他姑且说之,我们姑且听之,看看他说的是否有些道理再说。“真理往往是掌握在少数人手里的”这句话大家应该听说过吧,我的意思是并非赞同金岩石的观点,而是我们不应该太偏激,言论自由,有理没理,总得让人说话吧。好的,小编也不懂经济学,不在这里废话了,大家请看采访,下文转载自《信息时报》:

这两个理论公式在多数国家的实证性研究都被证明行之有效,为什么在中国就不适用了?

  合理房价的第三个公式

“如何建立合理的住房体系?就应该让豪宅卖出天价,然后政府有钱了,就能给穷人建保障房。高房价不是为了让富人发财,而是让穷人能住上房子。这才是关键。”——6月8日,“理性繁荣,顶尖置业——2013中国高端物业投资价值论坛”在广州侨鑫·汇悦台销售中心举行,独立经济学家、北京大学汇丰商学院教授金岩石会后接受了信息时报记者专访。

金岩石先生认为,首先因为中国是人口大国和货币大国,中国的城市化史无前例。这两个理论公式的前提是:第一,人口不流动;第二,货币不增长。但在中国的城市化浪潮中,这两个前提根本不存在。尤其是在中心城市,人口和货币在流动中积聚集中,这是城市化进程中不可逆转的趋势。

  多年来,看空房价的主要理论依据是两个经济学公式:1.房价与收入之比;2.租金回报率。

城市价值提升让房价上涨

另外,从财富理论看城市,看似不合理的高房价却是提升城市竞争力的经济杠杆。因为高房价以三种方式调节着人口的流动:其一,高房价补偿原住民,购房者用现金赎买稀缺空间,并让一部分原住民自愿退出竞争;其二,高房价延缓外来人口的流入,并让竞争力较弱者被迫放弃竞争;其三,高房价提升城市人口的整体素质,让更具竞争力的人持续流入从而提升城市的竞争力。

  用房价收入比来计算合理房价,国际货币基金组织(IMF)提供的2012年数据是:新加坡4.4倍,纽约6.2倍,而中国的上海和北京高达15.9倍和22.3倍!另外还有人用2011年的公开数据,根据家庭可支配收入和每户90平方米来计算合理的房价水平,北京、上海和广州的合理房价分别仅为每平方米4387元、4831元和4573元。

记者:国家楼市宏观调控政策未来的方向是什么?

金岩石认为,合理房价、合理的住宅体系与合理的城市化布局三者之间的关系应该是相互制约,共同决定着“人的城市化”。据此判断,中国城市化可谓大局已定,未来10年城市人口将逐渐达到总计10亿,区域分布将呈现“二八”格局:50%以上进入特大型城市群,30%左右进入二线中心城市,其余20%分布在若干中小城镇。而政府真正的挑战则是:如何经营、管理亿万人口级别的特大型城市群。

  这两个理论公式在多数国家的实证性研究都被证明是行之有效的,为什么在中国就不适用了呢?答案:中国是人口大国和货币大国,中国的城市化是史无前例的。两个理论公式的前提是:1.人口不流动;2.货币不增长。但在中国的城市化浪潮中,这两个前提都不存在。尤其是在中心城市,人口和货币在流动中积聚集中,这是城市化进程中不可逆转的趋势。

金岩石:以前的国五条现在政府很少再提了,目前市场上呼吁最高的就是扩大房产税的试点。其实每一个政府都不希望自己国家征税的房产贬值,同时又希望自己印的钞票有出口。所以未来政策的方向就是城市化驱动房价上涨和货币化驱动人民币国际化。从这两点来说,中国未来政策已经没有太多空间了,所以只能用超额货币驱动政府投资,以及用货币加投资驱动城镇化。因此,中国未来十年的政策方向就是货币加城镇化驱动消费升级,唯一可能的变数,如果证券市场政策得当,股市有可能代替楼市成为新的投资趋势。

  马克思在《资本论》中专门有一篇研究资本的积聚与集中,如果当年他同时研究国民经济的城市化,我相信他必然会得出和我一样的结论。根据资本集中的规律,人口、货币的积聚与集中必然创造城市空间的稀缺性,而一切财富的共性是稀缺性。从财富的稀缺性看城市,每栋房产的价值都包含着空间溢价,因为空气中漂浮着金钱的味道。城市的空间溢价率越高,城市房产所包含的财富就越高。因此,我提出了合理房价的第三公式:单位空间的人口/财富比。用这个公式评价中国楼市,人们才会理解城市房产的刚性需求并非居住需求,而是致富与安全的需求。所以,驱动房价上涨的原动力是人的致富欲望和超额货币,因为房价上涨在多数情况下来自于财富的货币化,是货币化的虚拟财富点燃了人们追逐财富的梦想。

记者:最近包括广州在内的很多一线城市都出现多个地王,您觉得这是必然的还是反常的,是否意味着未来楼价会因此而再次上涨?

  从财富理论看城市,看似不合理的高房价却是提升城市竞争力的经济杠杆。因为高房价以三种方式调节着人口的流动:1.高房价补偿原住民,购房者用现金赎买稀缺的空间,并让一部分原住民自愿退出竞争;2.高房价延缓外来人口的流入,并让竞争力较弱者被迫放弃竞争;3.高房价提升城市人口的整体素质,让更具竞争力的人持续流入从而提升城市的竞争力。

金岩石:房价必然上涨,但和土地价格没有必然的关系。地王出现之后很多人都在说,房价和地价是面包和面粉的关系,其实两者并不是同一个问题。而是人口、货币在流动中让土地所承受的空间价值提高了,然后通过房子来分割空间价值而已。空间价值之所以不断上涨,是因为人口、货币、时间和空间货币化,转化为城市的一切。空气中漂浮着金钱的味道,而人的生命又是有限的,这才是真正的城市价值。而很多房企之所以一掷千金,也就是看好未来城市的空间价值。

  超级城市群

记者:目前土地市场正在改革,之前有消息指出,要把宅基地合法化并且上市,您怎么看?

  与合理的城市住宅体系

金岩石:在没有一个系统的农村产业化政策出台之前,任何人都不应该动农民的土地,否则会得罪祖宗。城镇化不是简单的让农民进城,农民进城只能上街要饭。试想一下,有劳动力的人都进城了,剩下的老弱病残却要在农村种粮食供给城市,这不可能也不现实。而那些进城了的农民,很多都没有上过学,没有能力就业,但是进到城市他们的欲望却被点燃了,在满足不了他们自身需求的情况下只能铤而走险。所以,我们应该用农村产业化来解决农村的生存问题,然后把宅基地置换成让不能进城的农民能活下去的产业。比如巴西就是个失败的例子,80%以上的农民都进城了,城市也变成了一个贫民窟,所以现在中国处于一个十字路口,成则欧美,败则拉美。

  英语Urbanization的中文可以有两种译法:其一是城市化;其二是城镇化。然而,这两种翻译的中文含义却有很大差异:城市化以流动人口为主导,城镇化以非流动人口为主导。因此也形成了两种城市化模式:其一是中小城镇化,典型代表是德国模式;其二是超级城市群(或大都市圈),典型代表是大纽约、大巴黎和大东京等。

珠江新城10万单价是必然

  超级城市群(或大都市圈)是法国地理学家戈德曼在1957年提出的一个新概念。作为现代都市的最高空间组织形态,超级城市群的量化标准有二:其一是2500万以上的人口积聚;其二是每平方公里的人口密度不低于250人。由于经济地理和文化历史的原因,中国的城市化事实上已经选择了超级城市群主导的模式。三个特大型都市圈已经或正在形成,即长三角城市群、珠三角城市群和大首都经济圈。这三个特大型都市圈的人口集中度都已超过了1亿人,而按照戈德曼的标准看中国,此外还有近10个城市群的人口集中度接近或超过2500万人,人口密度超过每平方公里250人。所以,我们研究中国的城市住宅体系应以超级城市群为背景,否则难以理解特大型城市群(亿万级)的住宅市场。

记者:过去广州被很人多称之为“理性城市”,相对于北京上海来说,楼价相对较低。但近一两年广州楼价也涨了很多,您是任何看待广州这个城市的房地产市场?

  从人口和货币的流动看城市住宅市场,城市住宅体系将自发地形成一个“金字塔”:5%—10%的高端群体拥有豪宅;30%—40%的中产家庭拥有普通商品房;50%以上的人口进入住宅租赁市场。这样的住宅“金字塔”一旦形成,背后就将出现另一个倒置的“隐形金字塔”,因为富豪阶层在豪宅市场中流动,钱多人少;低薪阶层在租赁市场中流动,人多钱少。三级住宅体系中隐形存在的人口与资金的流动决定城市的生命,就像血液循环对于人体一样重要。富人有钱,进城寻找投资和理财机会。穷人有梦,进城寻找就业和创业机会,金钱和梦想在城市的空间交汇,不断演绎着欲望都市的商业传奇和财富梦想。对于一个城市而言,没有富人就没有现在,没有穷人就没有未来。城市住宅体系的合理性在于城市的财富效应,因为现代城市群是一个国家的财富中心。

金岩石:评价一个城市地位如何,不应该以该城市的楼价为依据。我觉得广州过去一直没有找到真正的城市中心,过去一提到广州,首先想到的是五羊雕石、越秀区,但这些区域现在居住人口混乱,一些批发市场让周边居民的安全系数降低。现在广州才真正找到了城市的中心,那就是珠江,以水为中心。比如上海的中心由过去的淮海路转到陆家嘴,原因就是因为“水”。

  以财富中心为标准,城市的边界不是“城”而是“市”,市场的延伸和升级决定人口和货币的流入流出,从而决定着城市空间的扩张与收缩。从市场升级的角度看,超级城市群必然以现代金融业为核心,从而形成国家的金融中心城市群,因为金融市场是现代市场体系的最高端市场。多数人对城市群的误解源于对金融业的偏见,以为只有实体经济才能创造财富,所以担心实体经济外迁会导致城市的“空心化”。其实,人们所担忧的城市“空心化”恰恰是金融创新驱动的产业升级和市场升级,现代金融业依托超级城市群已升级为虚拟财富制造业,而虚拟财富才是都市文明的主流财富。人们迟早会认识到:合理的住宅体系不是让多数人拥有住宅,而是让房地产市场成为虚拟财富的温床和家庭财富的支柱。

水可以净化城市空气,可以让人的心情变化。所以一个城市的中心居住理念应该是择水而居、饮水而居、造水而居。

  合理的城市化布局:

记者:广州的中心既然是珠江,那珠江新城目前每平方米4、5万元的楼价还有多少上涨空间?

  癫狂与落寞同在

金岩石:按照我的研究,一般一线城市主城区:中心区的比例是1:5,比如上海中环的价格是每平方米6万元,陆家嘴就可能出现30万单价的豪宅。深圳和广州都是这个比例,广州现在主城区的价格是每平方米2万元,那珠江新城出现10万的单价是必然的。

  金融中心的形成和交通网的改建是一国经济城市化的里程碑,合理的城市化布局必将提上议事日程。在这个阶段,城市人口过半,经济发展的重心从工农业转向现代服务业或第三产业。城市经营者将不得不面对城市的“生死劫”:一些城市将由于人口流入而膨胀,一些城市将由于人口外流而萎缩甚至衰亡。交通网和水资源会改变不同城市的相对优势,一些城市的宜居属性会上升,有的则下降。久而久之,中国的城市化布局将逐渐形成三级城市体系,其合理性评价标准在于稀缺空间资源的经济效益最大化。

“房价压下来城市就没机会了”

  城市的“生死劫”将体现为房价涨跌的分化。以代表性城市的住宅均价为中位数,一方面,越来越少的城市住宅均价高于中位数,其中金融中心城市的均价会远高于中位数,其地标性顶级豪宅和办公楼的价格将缩量飙升。另一方面,越来越多的城市住宅价格低于中位数,其中水资源不足或人口外流的城市会成为“鬼城鬼镇鬼区”,房价一落千丈且无人问津。此时回首以往,人们会看到一个国家的楼市“金字塔”:从房价普涨到分化,再到不同城市的涨跌互见,具有升值潜力的投资性楼市日益缩窄。最后:天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在。就业机会的减少和家庭财富的缩水让人口加速流入中心城市,楼市投资的黄金定律因此转变为:中心,中心,还是中心!

记者:北京和上海等一线城市频现天价豪宅,广州也有出现10万元的单价,你觉得合理吗?

  城市的“生死劫”还体现为薪酬水平与经济总量的分化。如中欧博尔捷的薪酬研究报告:2013年企业平均年薪在6万元以上的城市有8个——北上广深杭宁苏甬,只有上海超过7万元。企业平均年薪在4万—5万元区间的“二线城市”不到10个,有天津武汉成都重庆郑州青岛大连西安,此外还可加上无锡厦门三亚昆明拉萨等特色城市。上述20多个城市同时也是房价较高的城市。统计数字还证明:薪酬水平、平均房价与经济总量之间有很高的相关性,三者的重合度高达90%以上。这也间接证明了此前提出的合理房价第三公式:单位空间的人口/财富之比。美国《外交政策》杂志的一篇文章标题为“中国经济描述”,第一个结论就是35个城市约等于经济总量的一半,其中北上深广(含佛山)的国内生产总值占全国13.72%,若再计入外围城镇则占比更高。

金岩石:什么叫合理价格,买卖即合理。上海的汤臣一品就应该卖每平方米50万元的价格,然后拿出三分之一的价格给穷人建房子。如何建立合理的住房体系?就应该让豪宅卖出天价,然后政府有钱了,就能给穷人建保障房。穷人就不应该奢望买房,如果穷人也可以买房,那这个城市就是一个贫民窟。把一个城市的房价压下来,城市没有机会了,穷人都不来了。高房价不是为了让富人发财,而是让穷人能住上房子。这才是关键。

  合理房价、合理的住宅体系与合理的城市化布局三者之间相互制约,共同决定着“人的城市化”。据此判断,中国城市化可谓大局已定,未来10年城市人口将逐渐达到总计10亿,区域分布将呈现“二八”格局:50%以上进入三大特大型城市群,30%左右进入二线中心城市,其余20%分布在若干中小城镇。至中国城市化完成之时,三分之二以上的国土或将成为渺无人烟的“无人区”。而真正的挑战是:如何经营、管理亿万人口级别的特大型城市群。(作者系独立经济学家)

记者:为什么一些越贵的产品卖的越好?

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金岩石:高端物业之所以引得争抢,有四个原因:

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第一,奢侈品定价概念。爱马仕的包是奢侈品,住房也有奢侈品。城市高端物业的价格由谁来决定呢?由塞纳河决定,由泰晤士河决定,全球77个金融中心,除了德国的法兰克福的房价不涨,所有金融中心的房价都是高涨。

第二,信用资产概念。豪宅不是房子,因为住豪宅的人是为了获得更多的机会,很多人是因为住的地方而改变了一生。

第三,投资概念。当把豪宅放在经济周期的波动当中,会看到豪宅的领涨抗跌,涨的时候比平均数快,跌的时候比平均数慢,比如香港楼价在1997年到2002年暴跌,这时候平均跌到50%~60%,豪宅跌了20%~3%,但是从2002年到现在,豪宅涨了5倍,而香港楼价平均值才刚回到1997年的水平。

第四个税收激发概念。将来一定要开征豪宅税,只要开豪宅税,豪宅的价格必然会涨。因为给你贴了一个标签,你是富人。涨了税你会心安理得地住在这里。重庆的房产税执行后,重庆的豪宅涨了10%。一个国家开征任何税收,都会导致征税和税收办法产生互动。当我们开征所得税的时候,意味着所得长期呈现上升趋势,开征豪宅税意味着豪宅也会上升。所以税收效益会激发房价进一步上涨,如果现在买了,三年后,出现了豪宅税,你的房价不会下跌,反而会上涨。

投资秘诀

要投资近水的人口流入城市

记者:现在楼市的特殊时期,投资应该如何把握?

金岩石:三点要求。其一,圈内可以投资,圈外不可投。其二,有水的城市可以投,无水的地方不投。其三,人口流出的城市不投,人口流入的城市可以投资。选择投资哪个城市要看他们是否流动人口有1500万~2000万,是否有水,是否经济增长不错。可以选择的城市范围有三,就是三大中心,即大北京、大上海、大珠三角。另外,大成都、大重庆、大武汉、大西安、大沈阳也是不错的地方,值得考虑。

而高端物业投资有“三个中心”理论,一看是不是中心城市,二看是不是城市中心,三看是不是中心城市的城市中心。城镇化开始从50%向65%以上挺进,房价降出现“大城继续上涨,小镇相继暴跌”。决定城市房价,特别是是决定高端物业房价不是收入,也不是资金回报率,是单位空间面积的人口和财富之间的比例。城市化带来的人流、钱流、逐水流,让单位空间面积的人口财富比暴涨,房价自然上涨。

个人简历

1955年出生的金岩石,被海内外媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”。先后在南开大学,美国哈佛大学等知名大学深造,代表作品《金岩石解读中国经济》。他是最先在华尔街从业创业的华人之一,所创三普证券于1997年在纳斯达克借壳上市,随后又创立三普投资、三普基金。2001年回国后,先后组建了中国首家合资证券公司——华欧国际以及中国首家合资基金公司——湘财荷银。2008年加盟国金证券,任首席经济学家,同时兼任上海交大海外学院金融所所长,北大,清华,中国政法大学,浙大,中欧,中南财大等大学的EMBA教授。

本文转载自《信息时报》

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